DUE ANNI PER I REQUISITI PRIMA CASA
L’articolo 1, comma 116 della Legge di Bilancio 2025, prevede che, dal 1° Gennaio 2025, chi compra una casa avendo già la proprietà di un’altra abitazione acquistata con la medesima agevolazione, avrà tempo due anni (e non più un solo anno) per vendere o donare l’abitazione “preposseduta” e poter beneficiare dell’agevolazione “prima casa” effettuando il nuovo acquisto.
Ricordiamo che la normativa in tema di “prima casa” prevede un beneficio consistente nell’abbattimento dell’Iva dal 10 al 4% e dell’imposta di registro dal 9 al 2% (oppure, nel caso di successione ereditaria, nell’abbattimento alla misura fissa di euro 200 delle imposte ipotecaria e catastale, altrimenti dovute con la complessiva aliquota del 3%). Tale beneficio compete a condizione che:
-l’abitazione oggetto di acquisto non sia classata nelle categorie catastali A/1 (appartamento di lusso), A/8 (villa) o A/9 (castello o palazzo monumentale);
-l’acquirente sia residente nel Comune ove è ubicata l’abitazione oggetto di acquisto (oppure che l’acquirente svolga la sua attività di lavoro o di studio in tale Comune);
-l’acquirente non sia titolare esclusivo (o in comunione con il coniuge) dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione ubicata nel territorio del Comune in cui è situata la casa oggetto di acquisto agevolato;
-l’acquirente non sia titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà di altra casa di abitazione acquistata dallo stesso acquirente o dal coniuge con l’agevolazione “prima casa”.
In relazione a quest’ultimo requisito, la legge consente di vendere o donare la casa eventualmente “preposseduta” anche dopo il nuovo acquisto: fino al 31 Dicembre 2024, la vendita (o la donazione) doveva avvenire entro un anno dal nuovo acquisto (“alienazione infrannuale postuma”); dal 1° Gennaio 2025, entro due anni (“alienazione infrabiennale postuma”).
Di questa novità beneficia chi stipulerà un rogito dal 1° Gennaio 2025 in avanti, ma anche chi, avendolo stipulato nel 2024, al 31 dicembre 2024 sia alle prese con il decorso dei 365 giorni successivi alla data del rogito di acquisto. Non ne può invece beneficiare il contribuente che abbia già subìto il decorso dell’anno “di grazia” nel corso del 2024 e non abbia provveduto all’alienazione della casa preposseduta.
Ricordiamo, però, che la possibilità di alienazione postuma riguarda solo il requisito relativo al fatto di non avere altre case acquistate con l’agevolazione prima casa: non ci si può avvalere dell’agevolazione prima casa se si effettua un nuovo acquisto essendo già proprietari di una casa (non acquistata con l’agevolazione), ubicata nel medesimo Comune nel quale si trova quella oggetto del nuovo acquisto: se il contribuente intende avvalersi del beneficio fiscale per il nuovo acquisto, questa casa preposseduta deve essere alienata prima del nuovo acquisto, in quanto non è appunto possibile avvalersi, in questa ipotesi, della possibilità di alienazione postuma.
Restiamo a disposizione per ogni possibile chiarimento.
